延迟交房就像是牙疼，俗话说“牙疼不是病，可疼起来真要命。”表面上看起来似乎无关紧要，但是如果遇上了，实际上也会耽误很多事。

问题一

按照我们国家的相关规定，开发商应该什么时候交房依据什么来确定?

商品房经竣工验收合格后，方可交付使用。开发商应当按照合同约定的交房日期将验收合格的商品房交付给买房人。

问题二

违约金依据的标准是什么?

买卖双方可以在合同中约定违约金数额，如果未约定的话，开发商逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

延期交房违约金有两个标准：

一、开发商与购房者签订的商品房买卖合同中约定了延期交房赔偿违约金的标准时，应按合同约定的标准向购房者赔偿延期交房违约金。如果商品房买卖合同约定的延期交房违约金标准过高或过低都可以申请调整，开发商若发现当初设置赔偿标准过高，可与购房者协商调低，参照同样地段、户型面积、楼层房屋的租赁价格调整延期交房违约金的赔偿标准。购房者如发现当初商品房买卖合同中约定的延期交房违约金的赔偿标准过低，也可向开发商提出协商提高，参照标准同上。协商不成的，可以通过法律途径解决。

二、开发商与购房者签订的商品房买卖合同并未约定延期交房违约金赔偿标准的，开发商延期交房的仍然应当赔偿购房者延期交房违约金。有些购房者在与开发商签订商品房买卖合同时，没仔细阅读商品房买卖合同条款草率签订合同，而开发商发生延期交房行为，购房者想依据合同要求赔偿延期交房违约金时却发现其与开发商签订的商品房买卖合同中关于“延期交房违约”条款居然没约定赔偿标准，开发商只是在该条款上打了一个“×”号。在此，建议购房者与开发商签订商品房买卖合同时要认真阅读合同条款，及时发现合同中对自己不利的条款表述，以便在签订合同前与开发商协商修改有关合同条款，维护自身合法权益。开发商不与购房者签订延期交房赔偿标准的行为不合法，开发商延期交房依然应按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准赔偿购房者延期交房违约金。依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

问题三

如果是不可抗力引起的延时交房是合理的。那么，在这两个原因当中(第一、开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误;第二、相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。)是否有合理原因?按照规定，如果属于合理的延时理由，延长多长时间是不是也应该有所规定?

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。显然，本事件中涉及的两个原因均不符合不可抗力规定的情形，属于开发商在开发建设过程能够预见，通过统筹安排可以解决好的事项，并不能因此而免责。

据记者了解，在很多延时交房的案例当中，开发商最后按照合同赔付违约金的只是少数，大多数都以种种理由拖延甚至到最后不了了之。

问题四

我们看到，现在的房屋买卖合同对于开发商的约束力似乎并不大，比如赔偿并没有形成威慑力。这当中的原因是什么?

一、合同约定的违约金数额过小，对开发商不能形成有效制约。二、从实际案例来看，买房人的维权事件虽然呈上升态势，但是相对来说维权意识仍然比较淡薄。三、买房人谈判能力有限。

问题五

遇到延时交房的问题，购房者还可以通过哪些途径来维护自己的权益呢?

买房人可根据合同约定及相关法律规定，通过追究开发商延期交房的违约责任，甚至以要求解除合同的方式来维护自己的合法权益。